به عبارت ساده, سرمایه گذاران به یک شهرستان جذب اگر فرصت را به پول وجود دارد. این شرکت ها جذابیت فرصت های یک شهر را با تخمین سود یا بازده احتمالی شان ارزیابی می کنند و به شهرهایی جذب می شوند که بهترین ترکیب مقیاس و ریسک و بازده را برای شان فراهم می کنند.
شهرها اقتصادهای پیچیده ای هستند بنابراین عوامل زیادی بر این بازگشت تاثیر می گذارند. در نتیجه سرمایهگذاران طیف گستردهای از ویژگیها و رفتارهای شهر را در هنگام ارزیابی جذابیت یک شهر در نظر میگیرند. این لیست طولانی شامل موارد زیر است:
مبانی اقتصادی
- نرخ رشد مشاغل و مشاغل
- انعطاف پذیری اقتصاد در برابر شوک ها
- کیفیت و مقرون به صرفه بودن زیرساخت ها
- مهارت-سطح نیروی کار و کیفیت تحصیلات و تحقیقات
- روابط تجاری در داخل و خارج از انگلستان
- بخش تشکیل اقتصاد
- کیفیت مکان سازی, محیط زیست شهر, و قابلیت زیستن
حکومت شهر
- چشم انداز شهر
- برنامه استراتژیک برای تحقق چشم انداز
- نگرش و ثبات رهبری
- کیفیت مدیریت شهری
- تهیه اطلاعات و داده ها
کاربردهای سرمایه گذاری
- مقیاس شهر, اندازه جمعیت, و تعداد مشاغل و مشاغل
- مقدار و نوع زمین / دارایی های موجود
- سیستم برنامه ریزی و سایر مقررات
- مالیات و مشوق ها
- هزینه های ساخت و ساز
- دسترسی به امور مالی
جعبه 2: ارزیابی سرمایه گذاری ملک تجاری فردی
این گزارش بر ارزیابی پتانسیل سرمایه گذاری یک شهر به جای یک سایت متمرکز است. تاثیر ویژگی های شهر – ذکر شده در بالا-در هر سرمایه گذاری فردی توسط ارقام خاص سایت مورد استفاده سرمایه گذاران برای تخمین احتمال بازگشت هر سایت گرفته شده است.
این بازده تخمینی از بازده سالانه سرمایه گذاری در ملک را فراهم می کند و تاثیر بسیاری از عوامل مختلف بر سرمایه گذاری مانند خطرات اقتصادی و سیاسی را نشان می دهد. به عنوان اجاره ساختمان تقسیم بر ارزش سرمایه محاسبه می شود. اگر اجاره ثابت بماند کاهش بازده – به دلیل رشد اقتصادی و افزایش تقاضا – منجر به افزایش ارزش سرمایه می شود که نشان دهنده ریسک کمتر و رشد سود مورد انتظار است. 9 با توجه به خطرات بالاتر در حال حاضر, شهرستانها منطقه تمایل به بازده بالاتر از لندن.
به طور خاص از سه نوع عملکرد استفاده می شود:
- بازده اولیه-مورد انتظار در روز 1 سرمایه گذاری – با استفاده از اجاره فعلی و ارزش سرمایه اندازه گیری می شود
- بازده برگشتی – در صورت خالی بودن ملک-با استفاده از اجاره بازار و ارزش بازار اندازه گیری می شود
- عملکرد معادل-میانگین وزنی اولیه و برگشتی-بر اساس مفروضات سرمایه گذار یا مشاور در مورد واقعیت مورد انتظار سرمایه گذاری
اجاره واقعی یا عبوری مبلغی است که توسط اشغالگر فعلی پرداخت می شود. این اغلب متفاوت از اجاره بازار است که اجاره انتظار می رود اگر تغییر در مستاجر وجود دارد و ساختمان در بازار قرار داده است. هر دو سرمایه گذار را با اطلاعات حیاتی در مورد اموالی که می توانند انتظار داشته باشند تولید می کنند. علاوه بر این سرمایه گذاران و مشاوران خود را محاسبه پیش بینی های مورد انتظار اجاره حسابداری برای پیش بینی بازار تغییرات و نوسانات.
نرخ جای خالی سهم کل فضای موجود در ملک است که اشغال شده است. این نشان دهنده قدرت تقاضای شغلی برای نوع خاصی از اموال است که نشان دهنده جریان نقدی پیش بینی شده و زمان و تلاش لازم برای یافتن مستاجران اضافی است.
که ویژگی های سرمایه گذاران اولویت بندی بسیار?
از لیست طولانی از ویژگی های شهرستان, که ویژگی های جذاب ترین, سیگنالینگ به یک سرمایه گذار که در شهرستان یک محل خوب برای سرمایه گذاری در است?
وقتی این سوال پرسیده شد, اکثر سرمایه گذاران و توسعه دهندگان لیست اولویت های مشابه. اگرچه شرایط مناسب برای سرمایه گذاری فردی از سایتی به سایت دیگر متفاوت است اما سرمایه گذاران درخواست های مشابهی برای کل شهر دارند. مهمترین ویژگی های شهر را در نظر می گیرند:
- یک اقتصاد قوی با پتانسیل رشد
- اتصالات حمل و نقل عالی
- رهبری شهر طرفدار رشد
- تمرکز بر تحویل
از نظر یک سرمایه گذار این چهار ویژگی مطلوب یک شهر است. این بخش به نوبه خود هر یک از ویژگی ها را مورد بحث قرار می دهد و توضیح می دهد که چرا یک مکان سرمایه گذاری مناسب را ایجاد می کند.
1. یک اقتصاد قوی با پتانسیل رشد
اقتصاد رو به رشد, فراهم کردن فرصت هایی برای تولید بازده اقتصاد رو به رشد با جمعیت در حال گسترش از کسب و کار و کارگران خواستار دفاتر, خانه ها و مغازه ها, و در نتیجه خواستار سرمایه گذاری.
مهارت ها سرمایه گذاران حیاتی به ویژه به شهرهایی با کارگران بسیار ماهر مانند اکسفورد و کمبریج جذب می شوند زیرا این شهرها را قادر می سازد تا مشاغل مولد و با حقوق خوب را در صنایع ابتکاری و دانش بنیان جذب کنند. یک نیروی کار تحصیلکرده به دلیل توانایی انطباق در برابر تغییرات اقتصادی مقاوم تر است و قدرت هزینه بیشتری دارد و بنابراین اشتهای بیشتری برای سرمایه گذاری نسبت به نیروی کار کم مهارت دارد. r
"سرمایه گذاران همیشه مشتاق هستند بدانند که اقتصاد دانش چقدر "متخلخل" است و ابداعات شهر چقدر خوب است. حضور مراکز فناوری, مناطق ابداعات و کالج های با کیفیت به طور منظم در دستور کار هستند; مربوط به چگونه به خوبی این شهرستان در جذب شرکت ها انجام خواهد داد – و در نتیجه تقاضا برای فضا."رزماری فینان
یک اقتصاد قوی باید توسط زیرساخت های خود پشتیبانی شود. سرمایه گذاران باید بدانند که اشغالگران خود به مسکن با کیفیت و ارتباطات دیجیتالی دسترسی دارند که اکنون به عنوان پیش شرط اصلی سرمایه گذاری تلقی می شود.
انعطاف پذیری در برابر چرخه اقتصادی و شوک های خارجی نوسانات اقتصادی اجتناب ناپذیر است اما تغییر تقاضا سرمایه گذاران را در معرض خطر و هزینه های پیش بینی نشده قرار می دهد. سابقه ثبات اقتصادی نسبی, و یا از تندرست تماس سریع از رکود, اطمینان سرمایه گذاران. انعطاف پذیری در برابر شوک های خارجی مانند برگزیت نیز مهم است. وابستگی بیش از حد به یک بخش, کارفرما یا شریک تجاری نشان دهنده ضعف است, افزایش خطرات سرمایه گذاران و جلوگیری از سرمایه گذاری.
چگونه سرمایه گذاران ارزیابی قدرت اقتصاد یک شهرستان?
سرمایه گذاران با استفاده از انواع اقتصادی برای ارزیابی قدرت, انعطاف پذیری و پتانسیل رشد اقتصاد یک شهرستان, انتخاب که در جدول نشان داده شده است 1.
جدول 1: اندازه گیری های مورد استفاده سرمایه گذاران برای ارزیابی اقتصاد یک شهر
2. اتصالات حمل و نقل عالی
سرمایه گذاران به نفع یک شهرستان به خوبی متصل. اتصالات به معنای دسترسی به کسب و کار, کارگران, ساکنان و زنجیره تامین, کاهش هزینه های معاملات, بهبود بهره وری و تسهیل رشد اقتصادی. سرمایه گذاران اغلب به دنبال فرصت هایی در کنار ایستگاه های قطار یا مراکز شهر هستند و اشغالگر را تا حد امکان به حمل و نقل لینک نزدیک می کنند.
یک سیستم حمل و نقل داخلی که به خوبی کار می کند ساکنان یک شهر باید بتوانند به شغل و امکانات رفاهی برسند. برای شهرهای با رشد سریع مانند بریستول و سویندون اطمینان از زیرساخت های حمل و نقل با افزایش تقاضا در اولویت است.
ارتباطات ملی و بین المللی عالی اشغالگران و کاربران باید قادر به دسترسی به بازارهای کلیدی خود باشند, هر چند این برای هر سرمایه گذاری متفاوت خواهد بود. برای برخی از یک لینک سریع به لندن اولویت است, برای دیگران دسترسی به شهرستانها همسایه مهم ترین است. حمل و نقل بین المللی نیز با ارزش هستند, از این رو اهمیت لینک مستقیم منچستر به سان فرانسیسکو, چین و دبی.
برنامه های بهبود حمل و نقل برای همگام شدن با سرمایه گذاری باید با افزایش ظرفیت و نه ازدحام روبرو شود. سرمایه گذاران برای اطمینان به کیفیت حمل و نقل بعدی باید یک برنامه حمل و نقل پیش رو را ببینند تا خط لوله توسعه شهر را با حمایت بودجه کافی یا رویکرد ابتکاری برای بودجه مانند تعرفه میلتون کینز فعال کند. 10 اما برنامه های بلندپروازانه بدون جدول زمانی برای تصمیم گیری نهایی اعتماد به توانایی های شهرها را برای انجام معاملات لازم برای پیشبرد پروژه های زیربنایی تضعیف می کند.
اولویت سرمایه گذاران برای اتصال به روشی که طرح های حمل و نقل جدید باعث علاقه می شوند به وضوح قابل مشاهده است. به عنوان مثال اعلامیه اچ اس 2 کاتالیزوری برای توسعه املاک و مستغلات بوده است و طرح جامع توسعه کرزن اچ اس 2 بیرمنگام با تمرکز بر توسعه در منطقه اطراف ایستگاه از این فرصت نهایت استفاده را می برد. 11
چگونه سرمایه گذاران ارزیابی کیفیت لینک حمل و نقل یک شهرستان?
اقدامات فرکانس و سرعت اتصالات توسط سرمایه گذاران استفاده می شود, همانطور که در جدول ذکر شده 2, اما اتصال کمی است مستقیم به جلو نیست. شیوه های مختلف حمل و نقل و ترجیحات مختلف کارگران و ساکنان به این معنی است که تفسیر ارقام دشوار است. به عنوان مثال زمان طولانی تر مسافرت می تواند به دلیل ازدحام ترافیک یا انتخاب کارگران برای رسیدن به فرصت های شغلی بسیار جذاب باشد.
سرمایه گذاران داخلی اغلب از ارتباط نسبی شهرهای انگلستان مطلع هستند. در نتیجه همیشه از داده ها استفاده نمی کنند و در عوض از درک خود از اتصال برای هدایت گزینه های مکان استفاده می کنند. بنابراین شهرها باید ارتباطات جدید یا بهبود یافته را ارتقا دهند و اطلاعاتی را در اختیار سرمایه گذاران قرار دهند تا از تغییرات مطلع شوند.
جدول 2: اندازه گیری های مورد استفاده سرمایه گذاران برای ارزیابی ارتباطات حمل و نقل یک شهر
3. طرفدار سرمایه گذاری شهر رهبری
نگرش و رفتار رهبری یک شهر تاثیر قابل توجهی بر تصمیمات سرمایه گذاران دارد. رهبری سیاسی و اجرایی که اولویت سرمایه گذاری, به عنوان نشان داده شده توسط منچستر و بارسلونا, یک ویژگی است که سرمایه گذاران به خصوص برای نگاه است. رهبری شامل مدیریت ارشد و همچنین رهبران سیاسی شهر است.
رهبری اولویت بندی رشد شهرستان و سرمایه گذاران سرمایه گذاری به شهرستانها با بلند پروازانه کشیده شده, می توانید انجام رهبری. این نگرش طرفدار سرمایه گذاری نشان می دهد که شهر حمایتی خواهد بود و به راحتی کار می کند و خطر تاخیر و هزینه های پیش بینی نشده را کاهش می دهد. بسیار مهم است که این نگرش توسط مردم و ذینفعان شهر به اشتراک گذاشته شود تا مقاومت بیشتری در برابر سرمایه گذاری کاهش یابد.
ثبات و شفافیت بلند مدت در مورد فرصت های رشد تغییر ناگهانی سیاست می تواند بازده سرمایه گذاری را تغییر دهد. رهبری جدید که کمتر از رشد حمایت می کند می تواند تکمیل تحولات را به خطر بیندازد. بنابراین داشتن سابقه رهبری مداوم فراتر از افراد و چرخه های سیاسی مطلوب است زیرا سرمایه گذاران می توانند اعتماد کنند که رهبری فعلی نشان دهنده رهبری بعدی است و خطر مشکلات و هزینه های پیش بینی نشده را محدود می کند.
"ما در سراسر انگلستان فعالیت می کنیم و مقامات محلی را می شناسیم که مشتاق همکاری با ما برای تحویل خانه های جدید در مناطقی هستند که مردم می خواهند زندگی کنند. ما یک برنامه بلند مدت برای رشد حجم داریم و به ناچار بر مناطقی تمرکز می کنیم که هم تقاضا برای محصول ما وجود دارد و هم رهبری و تعهد محلی برای کمک به ما در تحویل " توسعه فیلیپ بارنز, بارت
رهبری برجسته و برجسته در ذهن داشتن شانس ورود به لیست کوتاه سرمایه گذار را افزایش می دهد. شهردار لندن یک نام خانوادگی است که به مشخصات پایتخت کمک می کند. یک رهبری برجسته و محترم می تواند اعتبار را پرورش دهد و سرمایه گذارانی را به دنبال ترویج سبد سرمایه گذاری خود جذب کند. اما هرچه مشخصات رهبری بالاتر باشد با انتقاد بیشتری ارزیابی می شود.
توانایی نفوذ در تصمیمات دولت مرکزی یک رابطه سالم با وایت هال رهبری را قادر می سازد تا در امور سیاسی که بر شهر تاثیر می گذارد حرفی برای گفتن داشته باشد. این قدرت چانه زنی همچنین احتمال واگذاری اختیارات یا بودجه به شهر را افزایش می دهد منچستر بزرگ با چهار تکرار معامله واگذاری خود تاکنون. این مورد مورد علاقه سرمایه گذاران است زیرا می تواند تفکر استراتژیک و برنامه ریزی فضایی یک شهر را برای جغرافیایی که اقتصاد منطقه-شهر فعالیت می کند بهبود بخشد.
چگونه سرمایه گذاران ارزیابی قدرت رهبری یک شهرستان?
قدرت و ثبات رهبری غیر ممکن است برای تعیین کمیت, بنابراین سرمایه گذاران در نظر رهبری شهرت و سابقه:
- اظهارات قبلی و اقدامات رهبری
- شهرت رهبری در میان دیگران در صنعت, به خصوص کسانی که قبلا در شهرستان سرمایه گذاری
- سطح منابع متعهد به توسعه اقتصادی
- مشخصات عمومی و اعتبار رهبری
- سطح و نوع واگذاری به شهر
4. تمرکز بر تحویل
برای یک سرمایه گذار برای دیدن مزایای رهبری طرفدار سرمایه گذاری, باز بودن به سرمایه گذاری نیز باید در تصمیم گیری ها و فرایندهای روزمره منعکس شود. سرمایه گذاران شهرهایی را که با این شهرها به عنوان مشتری رفتار می کنند به جای دشمن در اولویت قرار می دهند و سرمایه گذاری را تسهیل می کنند و اطمینان حاصل می کنند که این امر به راحتی و راحت اتفاق می افتد. کار با همه شهرها ساده نیست بنابراین این می تواند راهی برای متمایز شدن از جمعیت به شهر بدهد.
یک سیستم برنامه ریزی پاسخگو که برای رشد باز است شهرت برنامه ریزی کند و محدود کننده سرمایه گذاران را باز می دارد حتی اگر رهبر شهر از سرمایه گذاری استقبال کند زیرا نگه داشتن هزینه ها و خطرات قابل توجهی را به سرمایه گذاری وارد می کند. سرمایه گذاران شهرهایی را که می دانند احتمالا طرح خود را تصویب می کنند و بدون تاخیر اولویت بندی می کنند.
یک تیم که درک سرمایه گذاری بخش خصوصی و توسعه دانستن اهداف و الزامات هر نوع سرمایه گذار, مانند بازه های زمانی و تنظیمات ریسک بازگشت, را قادر می سازد شهرستان به منظور تسهیل این که ممکن است. این تخصص همچنین به سرمایه گذاران به توانایی تیم اطمینان می دهد. او خواهان دسترسی به یک مخاطب اختصاصی است که به زبان خود صحبت می کند و منجر به توسعه یک رابطه شخصی می شود. دانستن قابلیت اطمینان هر سرمایه گذاری نیز برای همکاری روان با بخش خصوصی بسیار مهم است.
تمایل به انعطاف پذیری فرایندها و ایجاد انگیزه در صورت لزوم شناخت شهر مایل به قدم گذاشتن سرمایه گذاران را به تعهد به سرمایه گذاری ترغیب می کند. این می تواند به شکل تسریع روند برنامه ریزی, به اشتراک گذاری خطر با استفاده از یک دارایی متعلق به عموم و یا تامین بودجه. اما مشوق ها فقط باید در مواردی مورد استفاده قرار گیرند که برای تسهیل سرمایه گذاری کاملا ضروری باشد.
چگونه سرمایه گذاران ارزیابی می کنند که کار با یک شهر چقدر ساده است?
سرمایه گذاران اغلب از سطح فعلی فعالیت های سرمایه گذاری به عنوان نشانه ای از سهولت سرمایه گذاری استفاده می کنند. تعداد زیاد تراکنش ها یک سیستم حمایتی پاسخگو را نشان می دهد در حالی که اعداد کوچک نشان دهنده یک محیط محدود کننده یا یک بازار کوچک است. انتظارات از شهر نیز براساس تجربیات دیگران است که از طریق شبکه ارتباطات دهان به دهان به اشتراک گذاشته می شود. بنابراین برای جذب سرمایه گذاری و همچنین کار با یک شهر باید اطمینان حاصل شود که شهرت دارد.
جعبه 3: شناخته شده برای چیزی متمایز
سرمایه گذاران اغلب از شهرهای جذاب با شهرت متمایز صحبت می کنند. برای سرمایه گذاران با بسیاری از مکان های بالقوه را انتخاب کنید, یک شهرستان است که خارج از غرفه است احتمال بیشتری برای جذب علاقه.
تعریف دقیق این کیفیت متمایز دشوار است . این دید می تواند بر اساس اهمیت فرهنگی یا تاریخی مانند لیورپول برای بیتلز باشد. یا این شهر می تواند با صنعت خاصی مانند ابردین برای صنعت نفت یا کمبریج و اکسفورد برای دانشگاه هایشان مرتبط باشد. پرستیژ نیز مهم است, به ویژه برای سرمایه گذاران بین المللی, و به بزرگترین شهرستانها محدود نمی, به عنوان سان فرانسیسکو ثابت, کمبریج یا مونیخ.
اگرچه مطلوب است اما بسیاری از شهرها این تمایز را ندارند و این چیزی نیست که بتوانند به راحتی ایجاد کنند. داشتن یک شهرت متمایز همان داشتن یک برند نیست. شهرت این است که چگونه در واقع توسط صنعت مشاهده می شود و این همان چیزی است که مهم است. به جای صرف وقت و پول در نام تجاری, سرمایه گذاران ترجیح می دهند برای دیدن این شهرستانها تمرکز بر ترویج نقاط قوت و فرصت های خود را.
جعبه 4: تفاوت بین انواع ملک تجاری
موارد فوق به طور کلی بر سرمایه گذاران متمرکز است و ویژگی های اصلی شهر را بدون توجه به بخشی که سرمایه گذاری می کنند در اولویت قرار می دهند. با این حال, وزن قرار داده و در هر صفت با توجه به سرمایه گذاری متفاوت خواهد بود.
فضای اداری به ویژه به عملکرد اقتصادی شهر و در نتیجه تقاضا برای فضا از مشاغل حساس است. هزینه های عملیاتی بالا هستند, بنابراین جای خالی قابل توجهی می تواند به بازده با تحمیل هزینه های سرمایه گذار برش. در نتیجه انتظارات از رشد و انعطاف پذیری اقتصاد شهر مورد توجه ویژه این سرمایه گذاران است.
سرمایه گذاری های خرده فروشی به قدرت هزینه جمعیت متکی است بنابراین سرمایه گذاران علاقه خاصی به شاخص های جمعیتی و معیارهای درامد یکبار مصرف دارند. همچنین برای تخمین مستقیم تقاضا از رد پا و رشد خرده فروشی استفاده می شود. بازده اغلب با ثبات تر از برای فضای اداری, به عنوان خرده فروشان کندتر به تغییر محل و اجاره تمایل به دیگر.
سرمایه گذاری های صنعتی به طور متوسط کوچکتر هستند و نیاز به مدیریت کمتری دارند. در نتیجه هزینه های عملیاتی می تواند کمتر از سایر املاک باشد. قابلیت, مانند ارتفاع سقف, و اتصالات حمل و نقل, مانند لینک به مسیرهای جاده اصلی, حیاتی هستند با توجه به استفاده از این نوع اموال برای انبارداری, توزیع و یا تولید.
